Un studiu recent realizat de Impact Developer & Contractor scoate la iveala diferentele de pret cerute la vanzarea unei locuinte in Bucuresti, fie ea la casa sau la bloc. Se pare ca, chiar daca valoarea medie indica faptul ca o locuinta la curte este doar cu 10% mai scumpa decat una la bloc, acest lucru nu inseamna ca, la o analiza detaliata, pe zone, aceste diferente nu se maresc considerabil.
Astfel, acest studiu indica faptul ca valoarea unui metru patrat la casa este de 1.418 euro, in timp ce, la bloc, un metru patrat costa 1.248 de euro. Acest lucru vine pentru a contrazice asteptarile potrivit carora locuintele la casa ar trebui sa fie mai scumpe din pricina faptului ca presupun costuri de constructie mai mari, dar si din cauza faptului ca, in Bucuresti, numarul acestora este mai mic, planul urbanistic fiind unul favorabil constructiilor de locuinte inalte, de tipul blocurilor. Anunturile indica faptul ca numarul locuintelor la casa este mult mai mic decat cel la bloc, insumand un numar de 2.900 fata de 5.400 de apartamente la bloc.
Pentru tragerea acestor concluzii, realizatorii studiului au analizat anunturile imobiliare aparute atat in mediul online, cat si in ziare, in perioada 1 ianuarie-30 iunie 2011. Au fost inregistrate astfel 1.670 de anunturi de vanzare pentru locuinte cu suprafete de pana la 100 de metri patrati, 312 anunturi pentru cele aflate intre 101 si 160 de metri patrati, 247 de anunturi pentru case intre 161 si 220 de metri patrati si 380 de anunturi pentru case cu suprafete de peste 221 de metri patrati.
Dintre acestea, se observa ca cele din Sectorul 1 au cea mai mare valoare de pe piata imobiliara. Pretul mediu pe care trebuie sa fiti dispusi sa-l platiti pentru a locui la casa in acest sector este de 2.084 de euro pe metru patrat, valoare cu 393 de euro mai mare decat cea a locuintelor in apartament din aceeasi zona. Pe cel de-al loilea loc se afla Sectorul 5, unde valoarea medie a metrului patrat la casa este de 1.567 de euro, in timp ce aceea a metrului patrat in cadrul unui apartament este cu 277 de euro mai mica. Pe cel de-al treilea loc se afla Sectorul 2, cu o medie de 1.402 de euro/mp. In Sectorul 3, valoarea medie atinge suma de 1.277 de euro/mp, in Sectorul 4, aceasta suma se ridica la nivelul de 1.166 de euro-mp, iar, in Sectorul 6, valoarea medie a unui metru patrat este de 1.059 de euro.
Aceasta statistica a fost facuta chiar mai detaliat, urmarind evolutiile preturilor in functide de cartier. Astfel, cea mai scumpa zona in care iti poti cumpara o casa este Primaverii, unde pretul mediu este de 4.885 de euro/mp. In Aviatorilor si Kiseleff, cumparatorii trebuie sa fie dispusi sa dea o valoare mediana de 3.234 de euro/mp. In Cotroceni, pretul mediu este de 3.231 de euro/mp, in Dorobanti, valoarea acestuia este de 2.924 de euro/mp, la Victoriei si la Romana, metrul patrat costa, in medie, 2.411 euro/mp. Aceasta ierarhie nu se pastreaza insa cand vine vorba despre locuintele in bloc, caz in care topul celor mai scumpa zone este urmatorul: Aviatorilor, 3.050 de euro/mp, Primaverii, 2.831 de euro/mp, Victoriei, 1.993 de euro/mp, Dorobanti, 1.986 de euro/mp si Cotroceni, cu 1.898 de euro/mp.
Din punctul de vedere al potentialului speculativ al pretului mediu la case, care este rezultat din diferenta dintre cel mai mic si cel mai mare pret din cartierul cu pricina, in primul rand se afla zona Dorobanti, unde diferenta dintre cele doua valori este de 5.840 de euro/mp, Primaverii, cu o valoare diferentiala de 5.680 euro/mp, Victoriei si Romana, cu 4.950 de euro/mp, Aviatorilor si Kiseleff, cu 4.500 de euro/mp si Unirii, cu 3.835 de euro/mp.
In ceea ce priveste omogenitatea pretului mediu al caselor, topul cartierelor arata astfel: Oltenitei posteaza o diferenta de doar 128 de euro/mp intre cel mai mare si cel mai mic pret, Vacaresti, cu suma de 356 de euro/mp, Dristor, cu 555 de euro/mp, Andronache, cu 750 de eruo/mp si Aparatorii Patriei, cu 770 de euro/mp.
Cele mai scumpe preturi ale caselor se inregistreaza in Primaverii, 7..690 euro/mp, Dorobanti, 6.800 euro/mp, Aviatorilor, 6.000 euro/mp, Victoriei, 5.800 euro/mp, Unirii, 4.570 euro/mp. In ceea ce priveste topul cartierelor cu cel mai scump pret de vanzare al apartamentelor, statistica indica urmatoarele rezultate: Aviatorilor, 5.600 euro/mp, Primaverii, 3.700 euro/mp, Dacia, 3.200 euro/mp, Victoriei si Dorobanti, 2.900 euro/mp, Aviatiei, 2.670 euro/mp.
Ce concluzii putem trage din aceste date?
Din analiza tuturor acestor valori la nivel comparat, putem vedea ca exista diferente foarte mari in functie de tipul de imobil si de locul in care acesta este amplasat, al caror rezultat este insa contradictoriu. Astfel, cele mai scumpe preturi au, adesea, o valoare de doua ori mai mare decat cele mai scumpe apartamente de pe piata.
Pe de alta parte, diferentele acestea apar si in functie de pozitionarea respectivei locuinte. Astfel, cartierele cu cel mai mic pret al caselor sunt urmatoarele: Titan, 300 euro/mp, Rahova, 310 euro/mp, Colentina, 315 euro/mp, Ferentari, 325 euro/mp si Giurgiului, 330 euro/mp. Dupa cum se poate observa, aceste preturi sunt extrem de mici, iar, comparandu-le cu echivalentul costului pe metru patrat intr-un apartament in aceeasi zona, constatam ca valorile acestora sunt aproape duble. Astfel, topul cartierelor cu cele mai mici preturi la apartamente arata in felul urmator: Fundeni, 680 euro/mp, Ferentari, 700 euro/mp, Ghencea, 730 euro/mp, Militari, Giulesti, Rahova, Giurgiului, Tei, Andronache si Bucurestii Noi, 750 euro/mp, Berceni si Pantelimon, 780 euro/mp. Putem constata ca, in toate cazurile, aceste preturi sunt cu cel putin 50% mai mari decat cele ale unui metru patrat la casa in aceleasi zone.
Care sunt posibilele motivatii ale acestui fenomen?
Acest fenomen poate fi explicat prin intermediul a doi factori. Casele din zonele centrale ale Bucurestiului sunt extrem de ingrijite si frumoase. Pe langa faptul ca acestea sun pozitionate in zone foarte ravnite, aspectul si investitiile aduse in vederea intretinerii le creste acestora pretul pana la valoarea dubla a unei locuinte in bloc. Acest fenomen nu se pastreaza insa uniform in restul zonelor. Asa se ajunge la situatia in care metrul patrat la casa in zonele periferice este de doua ori mai mic fata de cel la bloc. Acest lucru se intampla din pricina faptului ca majoritatea caselor situate in zonele periferice sunt extrem de prost ingrijite, sunt facute din materiale cu un grad mare de perisabilitate in timp, nu au imbunatatiri de niciun fel si sunt situate si in zone rau-famate. Chiar daca locuintele la bloc sunt plasate in zone la fel de proaste, pretul acestora este mai mare din cauza faptului ca au, in mod firesc, imbunatatirile obligatorii in cazul locuintelor plasate in bloc. Astfel, aici va exista inevitabil retea de apa rece si calda, electricitate, canalizare si alimetare cu gaze. Insa, in cazul locuintelor la curte, acest lucru nu este neaparat.
Un nou fenomen care poate fi observat pe piata imobiliara, dar care nu a fost parte a acestui studiu, caci vizeaza regiunile limitrofe, este acela ca locuintele aflate in comunele de langa Bucuresti, de obicei fiind vorba despre case, au preturi destul de mici, in ciuda faptului ca aspectul acestora, dar si utilitatile la care ai acces, sunt la nivelul celor pozitionate in centrul Bucurestiului. Faptul ca acestea nu au foarte mare cautare, ceea ce a dus la incetinirea sau chiar blocarea multor astfel de proiecte de constructii ne poate oferi o analiza a comportamentului cetatenilor. Acestia, desi sunt entuziasmati de traiul pe care l-ar putea duce acolo, nu iau decizia de a o face din doua motive simple: distanta fata de serviciu, care, in contextul calitatii drumurilor noastre si a inexistentei masurilor de stopare a blocajelor in trafic, ii sperie pe romani si necesitatea posesiei unui mijloc de transport individual, caci parcurgerea unor distante mari cu ajutorul liniilor de transport in comun le-ar impune acestora un ritm de viata calculat la secunda si le-ar limita puterea de miscare pentru o buna parte de timp.
Astfel, daca s-ar lua masuri in vederea restructurarii infrastructurii si a reglementarilor salariale, sunt sigura ca acest sondaj ar putea indica, intr-o perioada nu foarte lunga de timp, alte rezultate, iar Bucurestiul ar incepe sa arate din ce in ce mai mult a capitala europeana, nu a proiect comunist ratat de la inceput si dus catre distrugerea totala de guvernele post-decembriste.
